Il caso.
Quando si stipula una compravendita immobiliare, questa è solitamente preceduta da un contratto preliminare nel quale, tra le altre, si prevede l’obbligazione del versamento della caparra. Che cosa accade nel caso in cui il venditore agisca giudizialmente per ottenere il pagamento di quella caparra? Tale azione può intendersi altresì come intesa alla declaratoria di scioglimento del contratto preliminare, oppure si rimane ugualmente obbligati ad andare a rogito?
La soluzione dei giudici.
A questo proposito si è pronunciata lo scorso 29 novembre la Corte di Cassazione la quale, nell’ordinanza n. 35068/2022 ha stabilito che se un contratto preliminare prevede il pagamento di una caparra confirmatoria nell’epoca intermedia tra la firma del preliminare e la stipula del
rogito, la domanda giudiziale per ottenere il versamento della caparra non può essere intesa come dichiarazione di recesso dal preliminare da parte del promittente venditore, ma come mera intenzione di ottenere l’esecuzione di una delle obbligazioni scaturenti dal contratto: non sciogliendosi il preliminare, rimane vigente l’obbligazione di arrivare al rogito.
Per completezza si riporta di seguito proprio il passaggio centrale della sentenza su questo tema:
“In ultimo, l’altro passaggio a cui è funzionale lo scrutinio del motivo in esame riguarda la possibilità di esigere l’adempimento, a fronte della stipulazione di un contratto preliminare con effetti parzialmente anticipati – e, segnatamente, a fronte della previsione dell’obbligo di corrispondere una parte del prezzo, da valere anche come caparra confirmatoria, ad una certa data, dopo la stipula del preliminare e prima della data concordata per la stipula del definitivo.
In proposito si rileva che, qualora sia stabilito che il pagamento del prezzo debba eseguirsi entro un termine determinato, anche se alla sua scadenza non si possa concludere il contratto definitivo (e, quindi, detta scadenza sia antecedente alla data fissata per la stipulazione del definitivo), la parte è obbligata al versamento tempestivo di esso nel domicilio del creditore (artt. 1183, 1498 c.c.) e, ove non vi provveda, colui che è tenuto al pagamento (nella fattispecie, il promissario acquirente) è da considerarsi inadempiente (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 27342 del 29/10/2018; Sez. 2, Sentenza n. 26226 del 13/12/2007; Sez. 2, Sentenza n. 8196 del 19/08/1998).
Pertanto, può configurarsi inadempimento coercibile del preliminare, non solo rispetto all’obbligazione finale di conclusione del definitivo, ma anche rispetto alle eventuali obbligazioni interlocutorie che trovano la propria fonte immediatamente nel preliminare e che sono dirette, in tutto o in parte, ad anticipare gli effetti del definitivo.
Ne discende che, una volta cristallizzatosi tale inadempimento, non è precluso al promittente venditore di agire per l’adempimento di detto obbligo”.