Locazione commerciale ed emergenza corona virus: si può sospendere o ridurre il pagamento del canone?
L’emergenza corona virus sta incidendo fortemente non solo a livello sanitario e sociale, ma anche sulle attività economiche alle quali è stata imposta la chiusura dai provvedimenti del Governo adottati nel mese di marzo.
La chiusura delle attività ha, come evidente, messo in grande difficoltà le attività commerciali le quali, pur nell’impossibilità di lavorare ed ottenere profitti, sono comunque tenute al pagamento di spese, imposte, debiti.
Tra questi una delle questioni maggiormente rilevanti riguarda i canoni di locazione degli immobili commerciali nei quali l’attività al momento non può essere svolta.
Può il conduttore sospendere il pagamento del canone o ridurre l’importo da versare al proprietario-locatore?
Speravamo che il decreto legge “Cura Italia” desse una risposta a questa domanda, ma purtroppo ciò non è avvenuto.
Per le attività commerciali è possibile ottenere unicamente una agevolazione fiscale. L’art. 65 del decreto infatti prevede che “al fine di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di prevenzione e contenimento connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19, ai soggetti esercenti attività di impresa è riconosciuto, per l’anno 2020 un credito d’imposta nella misura del 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1”.
Per quanto riguarda invece il canone di locazione, in assenza di giurisprudenza precedente, vista l’unicità e la straordinarietà del momento che stiamo vivendo, è necessario fare un ragionamento sulla base dei principi generali del Codice Civile.
Una prima disposizione rilevante in tal senso è l’art. 91 del Decreto Cura Italia che prevede che “… il rispetto delle misure di contenimento [dell’epidemia] è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.
Gli articoli del Codice Civile richiamati dalla disposizione prevedono rispettivamente il risarcimento del danno dovuto dal debitore al creditore in caso di inesatto adempimento della prestazione (in questo caso mancato pagamento del canone di locazione) a meno che egli non provi che il ritardo o l’inadempimento sono stati determinati da causa a lui non imputabile. L’art. 1223 c.c. invece prevede che il risarcimento del danno predetto deve comprendere sia la perdita subita dal creditore che il mancato guadagno – danno emergente e lucro cessante.
Orbene, è pur vero che la chiusura obbligata delle attività disposta dalla legge per contenere il contagio da corona virus è evento eccezionale, non imputabile al conduttore. Tuttavia non si può sostenere che ciò valga di per sé ad escludere la responsabilità del debitore-conduttore per mancato pagamento del canone. Ne consegue che, nel caso di mancato pagamento, qualora il locatore agisca in giudizio per ottenere lo sfratto ed il pagamento di quanto dovutogli, sarà il giudice a dover tenere in considerazione, tra i vari elementi, anche il fatto che l’inadempimento sia avvenuto in un momento di emergenza del tutto straordinario. L’emergenza covid-19 sarà però uno degli elementi di valutazione posti all’attenzione dei giudici che quindi saranno chiamati a prendere posizione sull’emergenza e a bilanciare i principi e gli interessi. Infatti, se da una parte l’imprevedibilità e l’eccezionalità della situazione contingente ha messo in grave difficoltà i conduttori, dall’altra non può certamente farsi ricadere unicamente sui proprietari l’effetto negativo di un tale squilibrio contrattuale dovuto alla chiusura forzata delle attività commerciali e ad ogni conseguenza da ciò derivata.
In sostanza quindi non è possibile sospendere o ridurre di propria iniziativa il pagamento del canone, senza rischiare che ciò comporti un’azione giudiziale volta ad accertare la risoluzione del contratto per inadempimento e ad ottenere il recupero coattivo dell’importo insoluto.
Vista l’unicità della situazione e la gravità delle ripercussioni economiche che ciò comporta, sarebbe auspicabile un intervento normativo. In mancanza, si dovrà attendere l’orientamento dei giudici di merito che si troveranno, nei prossimi mesi, a decidere su tali controversie.